Doanh nghiệp FDI giữ vai trò chính

Cuối năm 2017, Tập đoàn Keppel Land (Singapore) công bố đã mua lại 2 dự án nhà ở tại khu Nam và Đông TP.HCM với giá gần 300 triệu USD, bao gồm cả tiền đất, khi hoàn thiện sẽ cung cấp hơn 1.700 căn hộ lẫn nhà liền đất.

Song song với 19 dự án được cấp phép, Keppel Land đã có những khoản đầu tư gián tiếp thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần nhằm nâng tổng giá trị tài sản và mở rộng sự hiện diện tại thị trường Việt Nam. Theo đó, vào tháng 4/2016, Keppel Land đã mua 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi của Công ty CP Đầu tư Nam Long (đáo hạn vào năm 2020) sau khi đã sở hữu khoảng 5% cổ phần thông qua việc mua 7,1 triệu cổ phiếu tại công ty này. Như vậy, nếu toàn bộ trái phiếu được chuyển đổi sang cổ phiếu, Keppel Land sẽ nắm giữ khoảng 15% cổ phần của Nam Long.

Tháng 3 năm ngoái, Keppel Land đã ký biên bản ghi nhớ với Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) để cùng hợp tác đầu tư tại Việt Nam.

Một tập đoàn lớn khác của Singapore là CapitaLand cũng đã mạnh tay chi cho các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam. Quý IV/2017, CapitaLand đã mua lại dự án căn hộ với diện tích đất 1,45 ha tại quận 4, TP.HCM với giá 53,5 triệu đô la Singapore (tương đương 40 triệu USD). Giao dịch này đã nâng số lượng dự án nhà ở của CapitaLand tại TP.HCM lên con số 9 và là dự án thứ 11 tại Việt Nam.

2018 được dự báo sẽ là năm bùng nổ các dự án M&A.

Theo chia sẻ của CapitaLand, Việt Nam là thị trường lớn thứ ba của họ tại khu vực Đông Nam Á, sau Singapore và Malaysia. Từ năm 2015, CapitaLand đã thực hiện các thương vụ M&A tại Việt Nam nhằm tăng thêm quỹ đất sạch - yếu tố mà theo các nhà phát triển bất động sản là “điều kiện sống còn” hiện nay của họ.

Các nhà đầu tư Nhật Bản cũng đã thâm nhập mạnh hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, từ nửa cuối năm ngoái, nhiều thương vụ hợp tác, M&A giữa họ với doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất sạch ở Việt Nam đã được công bố. Chẳng hạn, Phuc Khang Corp. và Mitsubishi cùng thành lập liên doanh Phuc Khang Mitsubishi Corporation Holding (PKMC) để phát triển dòng sản phẩm nhà ở tiêu chuẩn xanh tại các thành phố lớn, trước mắt là TP.HCM. Trước đó Mitsubishi đã mua lại 11.000m2 văn phòng của khách sạn Le Meridien (quận 1, TP.HCM) từ Công ty CP Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH 990.

Tại Hội thảo Chỉnh trang và phát triển đô thị tổ chức mới đây, ông Nguyễn Minh Sơn - Tổng giám đốc SonKim Land nhìn nhận, hiện nay là thời điểm thích hợp cho việc thu hút dòng vốn ngoại vào bất động sản. Với cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 54 của Quốc hội, TP.HCM sẽ là địa phương có nhiều cơ hội hút thêm nhiều nhà đầu tư lớn, trong đó có Nhật Bản.

Ông Sơn chia sẻ, hiện SonKim Land đã huy động được 100 triệu USD từ các nhà đầu tư Nhật (ACA Investments) và gần đây, một số đoàn doanh nghiệp Nhật đã khảo sát quỹ đất của SonKim Land tại TP.HCM. Cơ hội hợp tác đầu tư với doanh nghiệp Nhật là rất lớn. Vốn là một chuyện, vấn đề quan trọng hơn là cơ chế thuận lợi nên 2 bên dễ tìm được tiếng nói chung.

Liên quan đến thị trường M&A, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho rằng, với khả năng am hiểu thị trường, các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hong Kong đang giữ vai trò chính trong các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam và có thể tiếp tục trong thời gian tới.

Cơ hội và cách đầu tư

Nói về cách đầu tư của nhà đầu tư ngoại trong những năm gần đây, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, nếu trước đây khối ngoại chỉ tham gia ở nhóm bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng) thì nay tập trung vào phân khúc nhà ở, thông qua việc kết hợp với các nhà phát triển bất động sản Việt Nam. TP.HCM với dân số đông, nhu cầu về nhà ở lớn là lựa chọn đầu tiên của nhà đầu tư bất động sản nước ngoài khi vào thị trường Việt Nam.

Năm 2018, các nhà đầu tư nước ngoài đứng trước nhiều cơ hội tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản TP.HCM, bởi sự đa dạng của lĩnh vực này. TP.HCM đang kêu gọi các nhà đầu tư tham gia xây lại 13/15 chung cư cũ cấp D (hư hỏng nặng) với những quy định về trách nhiệm và quyền lợi rõ ràng.

Đồng thời, nhiều chủ đầu tư trong nước đang sở hữu quỹ đất lớn ở khu Đông TP.HCM cũng đang trong quá trình tìm kiếm đối tác có tiềm lực tài chính để đầu tư, phát triển.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có khoảng 300.000 tỷ đồng nợ xấu sẽ được xử lý từ nay đến năm 2020, trong đó khoảng 60 - 70% được đảm bảo bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Nếu xử lý được 80% giá trị nợ xấu thông qua M&A, có thể đưa hàng trăm dự án bất động sản có giá khoảng 150.000 tỷ đồng vận hành trở lại.

Cơ hội tham gia thị trường là rất lớn nhưng theo kinh nghiệm của ông Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam), cách đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài là nhắm đến những dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính và “bắt tay” với doanh nghiệp Việt Nam; hoặc những công trình đang vận hành, có dòng tiền tốt. Bởi như vậy mới đủ sức hấp dẫn do nhà đầu tư ngoại vốn xem trọng thời gian thu hồi vốn và tỷ suất lợi nhuận.