Điều này làm dấy lên lo ngại phân khúc này đang có sự chững lại. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng, suy cho cùng thì chung cư vẫn là lựa chọn tối ưu nhất.
Cung tăng, giá giảm
Theo báo cáo của Savills, quý 2 - 2018, nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường Hà Nội là 9.760 căn, đến từ 11 dự án mới và 34 dự án mở bán thêm, tăng 77% theo quý và 43% theo năm.
Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 28.000 căn, tăng 17% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm trước. Năm quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ gồm: Từ Liêm (6.000 căn) Hà Đông (4.400 căn) Hoàng Mai và Thanh Xuân (3.500 căn/quận) và Tây Hồ (2.500 căn).
Xét về tỷ lệ hấp thụ, Savills cho biết, thị trường căn hộ bán hoạt động tương đối ổn định với 7.500 căn, tăng 31% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng 3 điểm % theo quý nhưng giảm -1 điểm % theo năm, đạt 27%. Trong đó, Từ Liêm và Hà Đông là 2 khu vực đang dẫn đầu thị trường về số căn bán được.
Cũng theo Savills, trong số những dự án bán được, có đến 47% loại căn hộ có giá 50.000 – 100.000 USD (khoảng 1,1 - 2,3 tỉ đồng)/căn, 37% loại căn hộ có giá 100.000 – 150.000 USD (khoảng 2,3 - 3,4 tỉ đồng)/căn. Diện tích bán tốt nhất là từ 60 – 75m2.
Giữa các sự lựa chọn thì chung cư vẫn là tối ưu. Ảnh: Tâm An
Về giá bán, bà Đỗ Thu Hằng - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết khu vực Từ Liêm, những dự án bán được có giá khoảng 27 – 35 triệu đồng/m2. Khu vực Hà Đông, những dự án có mức giá dao động từ 18 - 22 triệu đồng/m2 thì bán được. Riêng khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, nếu định vị các dự án có giá trên 40 triệu đồng/m2 sẽ rất khó bán, trừ những dự án của VinGroup do uy tín từ chủ đầu tư và tiện ích, hạ tầng bài bản.
Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.160 USD/m2 (khoảng 22 - 23 triệu đồng/m2), giảm -7% theo quý và -12% theo năm. "Nguyên nhân giảm là do chủ đầu tư phải áp dụng nhiều chính sách chiết khấu để tăng tốc độ bán hàng", bà Hằng cho biết.
Bà Hằng cũng cho rằng, thời gian qua, khách hàng đứng trước nhiều vấn đề lo ngại về PCCC, bảo dưỡng, tranh chấp chung cư nên phần nào ảnh hưởng đến giao dịch và giá bán phân khúc này. "Tuy nhiên, thực tế thị trường vẫn không thể cưỡng được xu thế lựa chọn phân khúc này, nhu cầu đầu tư và ở đối với chung cư vẫn tăng", bà Hằng cho biết
Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc với các sản phẩm khác nhưng giữa các sự lựa chọn thì chung cư cuối cùng vẫn là lựa chọn tối ưu vì giá cả hợp lý, vừa tầm với thu nhập. "Chúng ta không thể phủ nhận sự tiện lợi của phân khúc này nhất là ở các đô thị mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng", bà Hằng nhận định.
Bắt trúng xu hướng thị trường
Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của VARS, trong quý 2 – 2018 lượng sản phẩm bất động sản nhà ở mở bán tại Hà Nội là 9.902 sản phẩm, bao gồm 8.863 căn hộ chung cư và 1.039 căn biệt thự, liền kề, nhà phố. Trong đó, lượng căn hộ chung cư mở bán chiếm đa số vẫn là căn hộ có mức giá bình dân (chiếm 58,1%), tiếp đó là căn hộ cao cấp chiếm 23,5% và cuối cùng là căn hộ trung cấp chiếm 18,4% tổng lượng căn hộ mở bán.
Tính trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng lượng căn hộ chung cư ở Hà Nội được mở bán khoảng 15.000 căn, trong đó nguồn cung ở phân khúc chung cư có mức giá bình dân vẫn chiếm đa số với 43,8% và lượng hấp thụ ở phân khúc này vẫn chiếm tỉ trọng cao nhất. Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Long Biên.
"Chủ đầu tư đã có sự đánh giá chính xác nhu cầu thị trường", theo ông Nguyễn Văn Đính.
Xét về giá bán, báo cáo của VARS ghi nhận, mức giá bán ở các phân khúc có giảm nhẹ. Cụ thể, căn hộ bình dân bán chạy với mức giá trung bình khoảng 20,5 triệu đồng/m2, giảm khoảng 7,6% so với quý 1- 2018. Căn hộ trung cấp bán chạy có mức giá trung bình khoảng 29 triệu đồng/m2, không có gì biến động. Quý 2 – 2018, căn hộ cao cấp có mức giá bán trung bình vào khoảng 36 triệu đồng/m2 giảm nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS nhận định, chung cư tại Hà Nội đã dần cho thấy sự phân bổ hợp lý. Trong tổng lượng nguồn cung tại các dự án chung cư, nguồn cung căn hộ có giá bình dân đã chiếm tỷ trọng lên đến gần 60% tổng lượng cung chào bán ra thị trường và ngược lại, loại căn hộ siêu cao cấp (có giá bán trên 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm tỷ trọng trên 1%. Điều này cho thấy các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản đã có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và đánh giá chính xác nhu cầu thị trường.
Cũng theo ông Đính, xuất phát từ sự hợp lý trong cơ cấu phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản Hà Nội, sự hấp thụ của thị trường cũng tốt hơn so với quý 2 của các năm trước, đạt đến 76% tỷ lệ hấp thụ (6.755 căn/8.863 căn).
Trước lo ngại phân khúc này thời gian qua có sự sụt giảm so với các năm trước về giá bán, nguồn cung và giao dịch, ông Đính cho rằng, dư chấn của các vụ cháy, tranh chấp quỹ bảo trì đã ít nhiều tác động đến diễn biến của chung cư nhưng đó chỉ là những tác động ngắn hạn. Loại hình bất động sản này vẫn sẽ được ưa chuộng, khách hàng sẽ tiếp tục lựa chọn chung cư bởi phù hợp với tài chính và là nhu cầu thực của đa số người lao động, phù hợp với không gian đô thị.
