Nhu cầu khách hàng là bài toán khó nhất

Thứ bảy, 15/12/2018 08:19

Đô thị lớn ở các quốc gia đang phát triển như Việt Nam luôn thu hút dòng người nhập cư lớn. Việc xây dựng các khu đô thị mới trở thành bài toán đầu tư hấp dẫn với các công ty phát triển bất động sản trong khi vùng đô thị cũ trở nên quá quá tải.


Nhu cầu khách hàng là bài toán khó nhất - Ảnh 1.

Các đô thị lớn ở các quốc gia đang phát triển luôn tạo ra những trọng lực thu hút dòng người nhập cư lớn. Ảnh: Thành Hoa

Mô hình phát triển chung của các khu đô thị mới là dựa trên khả năng đáp ứng thành công bốn nhu cầu cơ bản của cư dân: làm việc, sinh sống, học tập và vui chơi. Trong đó, làm việc là yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất. Trên cương vị khách hàng, trước hết họ cần một nơi ở có thể thuận tiện cho việc đi làm.Làm việc, sinh sống, học tập và vui chơi

Trong một đô thị, phần lớn các công việc tạo ra thu nhập cao nằm ở khu vực trung tâm CBD (Central Business District) của thành phố đó. Tuy nhiên, nghịch lý là để có đủ quỹ đất rộng vài trăm héc ta đủ tính hiệu quả về quy mô để phát triển các khu đô thị đồng bộ, các dự án sẽ phải ở khoảng cách tương đối xa so với CBD. Thời gian và phương thức di chuyển đến chỗ làm việc là vấn đề chính yếu cho sự thành công của một khu đô thị mới.

Một điều có thể gây ngạc nhiên, nguyên tắc mang tính phổ quát chung trong lịch sử loài người từ thời đại đồ đá đến cuộc sống đô thị hiện đại là thời gian di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc và trở về tối ưu nằm trong khoảng một tiếng đồng hồ di chuyển.

Ví dụ, với các bộ tộc săn bắn, hái lượm thời cổ đại, đường kính lãnh thổ trong khoảng 5 kilomet từ hang động cư trú, với vận tốc đi bộ của con người trung bình khoảng 5 kilomet/giờ. Các thành phố cổ trên thế giới như Rome (Ý) hay Vienna (Áo) có đường kính khoảng 5 kilomet. Hoặc kinh thành Thăng Long của Việt Nam ở thế kỷ 11, khoảng cách từ hai địa điểm lịch sử còn lưu dấu ấn lại ngày nay là đền Bạch Mã (trấn Đông) và đền Voi Phục (trấn Tây) cũng xấp xỉ 5 kilomet.

Con số 5 kilomet này có lẽ cũng sẽ quen thuộc với những người sống ở khu vực nông thôn đồng bằng Bắc bộ của Việt Nam, tương tự khoảng cách giữa các làng, xã hình thành từ nhiều trăm năm trước. Thậm chí nhiều nghiên cứu còn đi đến giả thuyết rằng quãng thời gian di chuyển còn được mã hóa và trở thành bản năng mang tính sinh học của con người.

Khoảng cách di chuyển chỉ thuần túy đến từ sự thay đổi về phương tiện di chuyển, sự ra đời của phương tiện cơ giới giúp con người di chuyển khoảng cách xa hơn để đi làm, nhưng quy luật về thời gian thì không thay đổi. Nghiên cứu quãng thời gian di chuyển ở các đô thị hiện đại trên thế giới đều cho một con số chung - khoảng một giờ mỗi ngày để đi làm và về nhà. Có những nghiên cứu ở Anh cho thấy sự đánh đổi giữa thời gian di chuyển với thu nhập là rất lớn, trung bình 19% thu nhập với 20 phút di chuyển tăng thêm.

Dù chưa có nghiên cứu chỉ ra mức độ chấp nhận đánh đổi ở Việt Nam, nhưng đó cũng là một gợi ý để giải thích người mua nhà sẽ chỉ chấp nhận ở xa hơn nếu giá trị bất động sản thật sự thấp so với thu nhập thực tế của họ. Đây cũng là một gợi ý cho các chủ đầu tư các khu đô thị mới phải tính đến khi đánh giá về khả năng thu hút dân cư đến định cư tại dự án.

Đặc thù của đô thị Việt Nam là trình độ phát triển vẫn ở mức thấp, giao thông chủ yếu là xe máy với tốc độ di chuyển chậm, chỉ khoảng 20 kilomet/giờ. Thời gian di chuyển từ khu đô thị mới đến CBD nếu trên 10 kilomet thì vẫn là quá lớn để thu hút người đến định cư. Trên thực tế, nhiều khu đô thị mới ở Hà Nội đã thành các “thành phố ma”, không có người đến ở do nguyên nhân chính là khoảng cách di chuyển đến chỗ làm việc quá xa. Khu đô thị mới được thừa nhận thành công nhất ở Việt Nam là Phú Mỹ Hưng, thực tế khoảng cách đến CBD chỉ chưa đến 7 kilomet.

Giải pháp cho các khu đô thị mới ở nước ngoài là kết nối bằng cao tốc hoặc phương tiện giao thông công cộng hiện đại như đường sắt đô thị với tốc độ di chuyển trung bình nhanh hơn. Việt Nam cũng đang trong quá trình hiện đại hóa các đô thị, có thể hy vọng các dự án hạ tầng đang triển khai sẽ mang lại những ảnh hưởng tích cực, tạo ra các khu đô thị mới hiện đại đồng bộ.

Con gà, quả trứng

Nếu như kết nối đến chỗ làm việc là điều kiện cần, thì một môi trường sống tốt, cộng đồng văn minh với các tiện ích về học tập và vui chơi cho trẻ nhỏ và cả gia đình là các điều kiện đủ để một đô thị trở nên có sức sống và thu hút được cư dân về định cư lâu dài.

Các điều kiện đủ này đòi hỏi một sự đầu tư lớn và nghiêm túc từ phía chủ đầu tư. Năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định khi bài toán “con gà, quả trứng” rất dễ xảy ra. Cư dân chỉ đến ở khi các tiện ích và môi trường sống tốt được hình thành. Trong khi đó, môi trường sống tốt và hoạt động của các tiện ích sẽ khó hình thành nếu cư dân không đến ở. Hoặc chủ đầu tư sẽ bỏ ra một nguồn tài chính khổng lồ để xây dựng và duy trì các tiện ích, xây dựng cộng đồng. Hoặc sẽ phải chờ đợi rất lâu để các mảnh ghép có thể ghép lại với nhau hoàn chỉnh.

Bài toán con gà, quả trứng này mặc dù khả thi hơn bài toán về kết nối đô thị, cũng không phải là dễ giải với các chủ đầu tư. Thực tế đã có những dự án đô thị mới ở phía Nam Hà Nội, khoảng cách địa lý đến khu vực CBD rất thuận lợi nhưng chưa thể thành hình sau hơn một thập kỷ triển khai.

Có lẽ không phải không có lý khi việc xây dựng các khu đô thị mới được coi là khó nhất trong các loại hình phát triển bất động sản. Cần rất nhiều mảnh ghép và chiến lược phù hợp để hoàn thiện một bức tranh tổng thể. Cũng không phải ngẫu nhiên khi các dự án khu đô thị mới thành công luôn là niềm tự hào được nhắc đến trong hồ sơ năng lực của các tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới, khi đó là những điểm mốc ghi dấu sự phát triển về năng lực và thương hiệu của họ.

Theo Phạm Văn Đại (www.thesaigontimes.vn)

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới

Dự án 13:45

Khái niệm sống sang không còn là sự phô trương mà bởi chất lượng và chiều sâu cảm xúc, "home resort" dần trở thành lựa chọn của giới thượng lưu.

Cú hích cho địa ốc khi 4 hạ tầng trọng điểm "về đích" năm 2025

Cú hích cho địa ốc khi 4 hạ tầng trọng điểm "về đích" năm 2025

Dự án 11:18

Nút giao Tân Vạn, Vành Đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu hoàn thiện cuối năm 2025, tạo hấp lực cho BĐS các khu vực kết nối trực tiếp hạ tầng.

Trải nghiệm công nghệ của GTEL tại chương trình "Vinh quang công an nhân dân Việt Nam"

Trải nghiệm công nghệ của GTEL tại chương trình "Vinh quang công an nhân dân Việt Nam"

Số hóa 20:58

Ngày 6 đến 8-6 tại Phố đi bộ Nguyễn Huệ, triển lãm chủ đề "Vinh quang công an nhân dân Việt Nam" của Bộ Công an thu hút đông đảo người dân, du khách.

VNGGames và nỗ lực đưa Esports Việt Nam vươn tầm khu vực

VNGGames và nỗ lực đưa Esports Việt Nam vươn tầm khu vực

Số hóa 17:21

Cùng sự đồng hành của các doanh nghiệp game nội địa như VNGGames, Thể thao điện tử (eSports) Việt Nam đang dần khẳng định vị thế trên bản đồ eSports thế giới.

Doanh nghiệp Việt kỳ vọng kết nối đầu tư giữa Đông Nam Á và châu Đại Dương

Doanh nghiệp Việt kỳ vọng kết nối đầu tư giữa Đông Nam Á và châu Đại Dương

Doanh nhân 15:38

SI Group và Chính phủ Solomon Islands vừa ký kết Biên bản ghi nhớ về việc phát triển đặc khu kinh tế (SEZ) tại quốc đảo Thái Bình Dương.

Chứng khoán Mirae Asset khai trương chi nhánh Bình Dương

Chứng khoán Mirae Asset khai trương chi nhánh Bình Dương

Tài chính 16:29

Công ty CP chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) khai trương chi nhánh mới tại Tòa nhà Kim Hưng, 306 Đại lộ Bình Dương, P. Phú Hòa (Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương).

Website lên top tìm kiếm Google bền vững với dịch vụ backlink tại DanaSEO

Website lên top tìm kiếm Google bền vững với dịch vụ backlink tại DanaSEO

Số hóa 14:35

Dịch vụ backlink chất lượng tại DanaSEO giúp website tăng thứ hạng bền vững trên Google, cải thiện SEO tổng thể, nâng cao uy tín domain và traffic tự nhiên.

J&T Express là đối tác vận chuyển cho Samsung Việt Nam

J&T Express là đối tác vận chuyển cho Samsung Việt Nam

Doanh nhân 12:06

J&T Express vừa công bố, trở thành đối tác vận chuyển chính thức cho các sản phẩm công nghệ của hãng Samsung Electronics Việt Nam.

CEO Danh Trần: Hơn một thập kỷ, Quán Bụi chinh phục ẩm thực Việt

CEO Danh Trần: Hơn một thập kỷ, Quán Bụi chinh phục ẩm thực Việt

Doanh nhân 10:31

Hành trình ấy bắt đầu tháng 4/2009, khi anh Danh Trần - người sáng lập Quán Bụi - mua lại một chi nhánh của nhà hàng café Bobby Brewers.

An Gia tiếp tục ra mắt tháp Gió Đông dự án The Gió Riverside

An Gia tiếp tục ra mắt tháp Gió Đông dự án The Gió Riverside

Dự án 09:04

Sau thành công của tháp Gió Nam, Tập đoàn BĐS An Gia (AGG) tiếp tục triển khai ra mắt tháp Gió Đông, khởi động giai đoạn 2 của dự án The Gió Riverside.

XEM THÊM