Gộp đất để tái cấu trúc đô thị TP HCM

Trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của TP HCM, những khu dân cư cũ với mô hình nhà ở riêng lẻ đang bộc lộ rõ những hạn chế về mặt quy hoạch, sử dụng đất và chất lượng sống. Những ngôi nhà thấp tầng chen chúc, lụp xụp trong các con hẻm nhỏ, thiếu ánh sáng, thiếu thông gió, yếu kém về phòng cháy chữa cháy và thiếu không gian sinh hoạt công cộng. Tất cả đang tạo ra một hình ảnh đô thị ngột ngạt, xấu xí, vừa lãng phí đất đai vừa thiếu bền vững.

Con đường để hiện đại hóa đô thị

Quận 4 (cũ) là một ví dụ điển hình phản ánh rõ nét tình trạng này. Với diện tích khoảng 4,18 km2, bình quân các phường (cũ) ở đây chỉ dao động từ 30 đến 80 ha, trong khi dân số mỗi phường lên tới 10.000 đến 30.000 người, mật độ dân số trung bình 50.000 người/km². Các căn nhà riêng lẻ, nhiều trong số đó là nhà tạm, được xây dựng chồng chéo, tự phát, trải dài trên mặt đất trong khi phần không gian theo chiều cao lại bị bỏ ngỏ. Hậu quả là không đủ quỹ đất để mở rộng giao thông, vỉa hè, bãi đậu xe, công viên và các hạ tầng xã hội quan trọng khác.

Trong khi đó, mô hình nhà ở cao tầng lại cho thấy một hình ảnh hoàn toàn khác, tối ưu, văn minh và bền vững hơn. Ví dụ khu dân cư Sunrise tại quận 7 (cũ), tổng diện tích toàn khu khoảng 51.000 m² và tổng diện tích sàn gấp nhiều lần, khu vực này vẫn có thể đáp ứng tốt nhu cầu sinh sống của 7.000 - 8.000 cư dân, tích hợp đầy đủ các tiện ích như sân chơi, siêu thị, hồ bơi, trường học, không gian sinh hoạt cộng đồng…

Việc tái cấu trúc các khu dân cư cũ theo mô hình nhà cao tầng vừa là cách để tiết kiệm đất đai, vừa là con đường để hiện đại hóa đô thị. Thay vì để đất đai bị chia cắt manh mún, kém hiệu quả và kìm hãm tiềm năng phát triển, cần chuyển sang mô hình khai thác không gian 3 chiều bằng cách mở rộng theo chiều cao, tập trung hóa hạ tầng và đồng bộ tiện ích. Điều này giúp tăng mật độ dân cư một cách hiệu quả, trong khi vẫn bảo đảm không gian xanh, giao thông và tiện nghi sống. Rõ ràng người dân được hưởng cuộc sống hiện đại hơn, chính quyền giảm áp lực quản lý và ngân sách hạ tầng, còn nhà đầu tư thì có cơ hội triển khai các dự án bài bản, quy củ.

Mô hình gộp đất

Một trong những giải pháp để tái thiết đô thị theo hướng nhà ở cao tầng chính là áp dụng mô hình gộp đất vốn đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả, giúp giải quyết tình trạng đất đai manh mún và bảo đảm công bằng lợi ích cho các bên liên quan, đặc biệt là người dân đang sở hữu đất.

Gộp đất không có nghĩa là tước đoạt đất của người dân mà là một quá trình tập hợp tự nguyện các thửa đất nhỏ lẻ thành một khu đất lớn để quy hoạch lại một cách đồng bộ, sau đó phân chia lại phần diện tích theo tỉ lệ phù hợp. Các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore hay Ấn Độ đều đã thực hiện mô hình này từ hàng chục năm trước với các cơ chế linh hoạt để người dân không mất đất mà còn được lợi từ quy hoạch mới.

Với TP HCM, việc áp dụng mô hình gộp đất cần được thiết kế trên cơ sở tôn trọng quyền sử dụng đất hiện hữu, đồng thời tạo cơ chế hấp dẫn để người dân thấy rõ lợi ích. Ví dụ sau khi gộp đất, người dân có thể được lựa chọn hoặc nhận lại phần đất/hệ số diện tích trong khu quy hoạch mới (như căn hộ chung cư, mặt bằng thương mại), hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư với giá trị cao hơn nhiều so với đất manh mún trước đó. Nhà nước sẽ đóng vai trò điều phối, bảo đảm quy hoạch công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi dân cư.

Lấy ví dụ một hộ dân đang sở hữu 50 m² đất trong khu dân cư cũ, với giá đất khoảng 100 triệu đồng/m², tổng giá trị tài sản khoảng 5 tỉ đồng. Nếu tham gia gộp đất vào dự án tái thiết theo mô hình cao tầng, hộ dân này đóng góp 30% đất cho quy hoạch hạ tầng, còn lại 35 m² được quy đổi thành căn hộ trong khu nhà mới. Với hệ số sử dụng đất cao hơn, phần diện tích này có thể tương ứng với căn hộ khoảng 85 - 90 m² trong chung cư hiện đại, đầy đủ tiện ích. Giá trị căn hộ mới có thể đạt 7,5 - 8 tỉ đồng. Như vậy, người dân không mất quyền lợi, vẫn ở tại chỗ, lại được sống trong môi trường an toàn, văn minh hơn.

Nếu làm đúng và minh bạch, đây sẽ là chìa khóa để TP HCM vượt qua nút thắt đô thị hiện nay, tạo ra những khu dân cư mới khang trang, hiện đại, tiện nghi và đáng sống hơn cho hàng triệu người dân.